분양 공고문의 전매제한·재당첨제한·거주의무, 뭐가 다른가요? Q&A

2026년 10월 기준 분양 공고문의 전매제한은 팔 수 있는 시기를, 재당첨제한은 다시 당첨되는 시기를, 거주의무는 입주 뒤 살아야 하는 기간을 정합니다.

• 전매제한은 분양받은 사람의 지위(분양권)를 팔거나 넘기는 일을 정해진 기간 막는 제한입니다. 로톡 글(2023.12.28 작성)은 주택법 제64조가 전매제한 기간을 대통령령으로 정하되 최대 10년 이내로 둔다고 설명합니다.
• 재당첨제한은 한 번 당첨된 사람이 정해진 기간 다른 분양주택에 다시 당첨되지 못하게 하는 제한입니다. 위례자이 더 시티 공고문(2024.07.01)의 표는 근거를 「주택공급에 관한 규칙」 제54조, 기준일을 「당첨자발표일」로 적었습니다.
• 거주의무는 입주한 뒤 그 집에서 일정 기간 살아야 하는 의무입니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 수도권 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택이 대상이고, 「해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내」에 입주해야 한다고 설명합니다.

이 글에서 읽은 공고문 5건은 모두 첫머리의 단지 주요정보 표 한 줄에 재당첨제한, 전매제한, 거주의무기간을 분양가상한제, 택지유형과 함께 적었습니다.

• 성남 금토지구 A-3블록 공고문(2024.06 게시)은 표 머리글을 「재당첨제한 전매제한 거주의무기간 분양가상한제 택지유형」 순서로 적었습니다.
• 평택 브레인시티 한신더휴 공고문(2024.11.01)과 위례자이 더 시티 공고문(2024.07.01)의 표에는 「규제지역 여부」 칸이 더 있고 두 곳 모두 「비규제지역」입니다.
• 해링턴플레이스 풍무 3블록 공고문(2025년 7월 공고)의 첫머리 표는 다섯 칸이며, 분양가상한제는 미적용, 택지유형은 민간택지입니다.

2023년 4월 7일 시행령 개정 이후 수도권은 공공택지·규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 밖의 지역 6개월이고, 공고문은 이 기간을 최초 당첨자발표일부터 셉니다.

• 정책브리핑 KTV 보도(2023.3.27)는 수도권 규제지역의 전매제한이 최대 10년에서 3년으로, 비수도권 규제지역은 최대 4년에서 1년으로 줄어든다고 전했습니다.
• 국토교통부 보도자료를 옮긴 글(2023.4.5)은 4월 4일 국무회의에서 주택법 시행령 개정안이 의결되어 4월 7일부터 시행되고, 개정 전에 공급된 주택에도 소급 적용된다고 적었습니다.
• 기산일은 해링턴플레이스 풍무 3블록 공고문이 「본 주택의 전매제한은 최초 당첨자발표일로부터 적용되며」라고 적었고, 평택 브레인시티 한신더휴 공고문도 같은 문장을 썼습니다.

재당첨제한은 공고문 표에서 분양가상한제 적용주택이 당첨자발표일부터 10년이고, 해링턴플레이스 풍무 3블록 공고문에는 재당첨제한이 없습니다.

• 평택 브레인시티 한신더휴 공고문은 재당첨 제한 적용기간 표에 「분양가상한제 적용주택(제1항제3호) 10년」이라고 적었습니다.
• 위례자이 더 시티 공고문의 표는 기준일 「당첨자발표일」, 기간 「10년」, 관련 법령 「주택공급에 관한 규칙」 제54조로 적었습니다.
• 정부 규제정보 포털(better.go.kr)의 규제등록카드는 제54조를 「분양가상한제 주택과 투기과열지구 내 주택의 당첨자는 10년, 조정대상지역 주택의 당첨자는 7년간 재당첨 제한」이라고 요약합니다. 이 카드는 2020년 4월 17일 공포·시행 기준이라 지금의 기간은 단지 공고문의 표를 따릅니다.
• 파이낸셜뉴스(2026.6.16)는 분양가상한제 단지의 재당첨 10년과 수도권 전매제한 3년은 법으로 정해져 있다고 전했습니다.

거주의무는 수도권 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택에 붙고, 공공택지는 분양가가 인근 매매가의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년입니다.

• 입주자는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주해야 합니다 (찾기쉬운 생활법령정보).
• 근무, 생업, 취학, 질병치료 등으로 다른 지역에 살거나 해외에 머무는 경우는 거주의무를 이행한 것으로 보는 예외 사유입니다 (찾기쉬운 생활법령정보).
• 성남 금토지구 A-3블록 공고문은 「분양가격이 '인근지역 주택매매 가격'의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우로 3년의 거주의무기간이 적용됩니다」라고 적었습니다.
• 위례자이 더 시티 공고문은 거주의무기간 5년, 평택 브레인시티 한신더휴와 해링턴플레이스 풍무 3블록 공고문은 「없음」으로 적었습니다.

전매제한과 재당첨제한은 공고문 5건에서 분양가상한제 적용 여부와 같이 갈렸지만, 거주의무는 평택 브레인시티처럼 분양가상한제를 적용하고도 「없음」일 수 있어서 칸을 따로 읽어야 합니다.

• 분양가상한제를 적용한 세 건(평택·성남·위례)은 모두 재당첨제한 10년, 전매제한 3년이었고, 적용하지 않은 두 건(풍무·동대구)은 모두 재당첨제한 없음, 전매제한 6개월이었습니다.
• 거주의무기간은 같은 세 건에서 3년(성남), 5년(위례), 없음(평택)으로 갈렸습니다.
• 평택 브레인시티 한신더휴 공고문은 분양가상한제 적용, 공공택지, 비규제지역인데도 거주의무기간을 「없음」으로 적었고 이유는 밝히지 않았습니다. Q5의 표가 분양가와 인근 매매가의 비율 구간으로 기간을 나누는 구조여서 비율 조건이 다를 수 있다고 짐작하지만, 공고문에서 읽은 문장은 아닙니다.

2025년 10월 15일 발표 기준 규제지역으로 지정되면 지정 공고일부터 전매제한이 바로 적용되고 당첨 뒤 재당첨이 제한되며, 지정 공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용됩니다.

• 정책브리핑(2025.10.15)은 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 등 규제지역으로 지정한다고 전했습니다. 서울은 강남·서초·송파·용산구를 유지하고 나머지 21개 자치구를 더했으며, 경기는 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남입니다.
• 같은 기사는 「규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매제한이 적용되나」 지정일 당시 분양권을 가진 사람은 1회에 한해 전매가 허용된다고 전했습니다.
• 헤럴드경제(2026.6.29)가 전한 경기도 규제지역 15곳의 목록에 김포는 없습니다.
• 평택·위례 공고문은 표에 「규제지역 여부」 칸이 따로 있고, 해링턴플레이스 풍무 3블록 공고문의 첫머리 표 다섯 칸에는 그 칸이 없습니다.

해링턴플레이스 풍무 3블록 공고문은 전매제한 6개월만 적었고, 이를 최초 당첨자발표일 2025년 7월 22일부터 세면 2026.01.22.(목)에 끝납니다.

• 재당첨제한은 없음, 거주의무기간은 없음, 분양가상한제는 미적용, 택지유형은 민간택지입니다 (3블록 공고문 첫머리 표).
• 입주는 2028년 8월 예정이며 정확한 일자는 추후 통보됩니다.
• 2026년 10월 22일은 2026.01.22.(목) 기준 종료일에서 273일 뒤입니다.