입주할 때 세입자를 들이면 잔금대출은 어떻게 되나요? 분양 잔금 Q&A

2026년 10월 기준 수도권 잔금대출은 6개월 안 전입이 조건이라, 세입자를 들이려면 잔금을 대출 없이 세입자의 현금 보증금과 내 돈으로 치러야 합니다.

• 잔금대출은 입주 때 분양 잔금을 치르려고 집을 담보로 받는 대출입니다. 금융위원회는 2025년 6월 27일 발표에서 수도권·규제지역의 주택구입 주담대(주택담보대출)에 6개월 이내 전입 의무를 부과했습니다.
• 6개월 안에 내 세대가 전입해야 하는데 세입자가 살고 있는 집에는 같은 시기에 전입해 살기 어려워서, 세입자를 들이는 집은 잔금대출 없이 잔금을 마련하는 쪽으로 갈립니다.
• 그 길은 세입자가 전세대출 없이 낸 현금 보증금을 쓰는 방법과, 내 돈으로 잔금을 먼저 완납한 뒤 세입자를 들이는 방법, 2가지입니다.

아니요. 세입자의 전세대출로 분양 잔금을 내는 소유권 이전 조건부 전세대출은 수도권·규제지역에서 2025년 6월 28일부터 금지됐습니다.

• 금융위원회는 이 대출을 「전세보증금으로 매매대금 또는 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출」로 설명했습니다 (2025.6.27 발표).
• 2025년 6월 27일 발표는 전세대출을 심사할 때 「임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급 금지」도 함께 정했습니다.
• 시흥시는 수도권이어서 규제지역인지와 관계없이 이 금지(2025년 6월 28일 시행)의 대상입니다.
• 금융위원회가 2025년 6월 27일 금지한 것은 전세대출이므로, 세입자가 대출 없이 자기 돈으로 낸 보증금은 이 금지의 대상이 아닙니다.
• 한국경제(2025.8.6)는 집주인이 잔금을 먼저 완납해야 세입자가 전세대출을 신청할 수 있다고 전했습니다.

잔금대출을 받은 집에 세입자가 살아 6개월 안에 전입 증빙을 내지 못하면, 하나은행 양식 기준으로 은행이 대출금 전액의 상환을 요구할 수 있고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.

• 2025년 7월 제정된 하나은행 전입 추가약정서 양식에서는 제3조 제1항이 세대주나 세대원이 산 집에 6개월 안에 옮겨 오도록 정합니다. 약정서는 은행마다 따로 만들어 쓰므로 기준이 은행별로 다를 수 있습니다.
• 분양권의 기한은 제5조 제1호에 「신규 주택 준공 후 소유권등기 완료일로부터 6개월까지」로 적혀 있어, 소유권등기 완료일이 6개월의 출발점입니다.
• 전입 증빙을 내지 않으면 제4조 제1호에 따라 대출의 기한의 이익이 사라집니다. 기한의 이익 상실은 대출 만기가 오기 전에도 은행이 남은 대출금 전부를 한꺼번에 갚으라고 요구할 수 있게 되는 것을 말합니다.
• 제5조는 약정을 어긴 사실을 신용정보 집중기관(연체 같은 대출 정보를 모아 금융회사에 알려 주는 기관)에 넘기고, 이후 3년 동안 주택 관련 대출을 제한하도록 정합니다.
• 데일리안 2026년 4월 14일 보도는 전입의무 약정서가 이주비 대출과 잔금대출 같은 여러 대출에 붙는다고 전했습니다.

분양 잔금을 마련하는 방법은 잔금대출, 세입자의 현금 보증금, 내 돈으로 완납한 뒤 임대, 세입자의 전세대출 4가지이고, 수도권에서는 세입자의 전세대출로 잔금을 내는 방법이 막혀 있습니다.

• 네 가지의 차이는 세입자를 입주 때 들일 수 있는지, 6개월 전입 의무가 붙는지, 수도권에서 가능한지입니다.
• 하나은행 양식 제1조는 중도금·이주비 대출에도 소유권 이전 등기일부터 6개월을 센다고 정합니다.

힐스테이트 시흥더클래스 84㎡A 5~9층은 잔금대출 70%(5억 7,533만원)를 받으면 입주 때 내 돈이 2억 547만 5천원이며, 세입자 보증금을 쓰면 보증금이 클수록 내 돈이 줄어듭니다.

• 84㎡A 5~9층의 할인 후 분양가는 8억 2,190만원이고, 할인 전 8억 7,310만원에서 5,120만원을 낮춘 금액입니다 (분양사 제공 안내자료, 2026.7.6).
• 납부 일정은 계약금 5%, 중도금 10%씩 6회, 잔금 35%이고 입주는 2029년 3월 예정입니다. 중도금은 계약금과 잔금 사이에 나눠 내는 돈입니다.
• 중도금 6회를 전부 중도금 대출로 받았다고 보면, 입주 때 상환할 중도금 대출 원금 4억 9,314만원에 잔금 2억 8,766만 5천원을 더한 7억 8,080만 5천원을 정리해야 합니다.
• 잔금대출 5억 7,533만원을 연 4.66%(한국은행 집계 2026년 8월 예금은행 신규 주택담보대출 평균금리), 30년 원리금균등(매달 갚는 원금과 이자의 합계를 같게 맞추는 상환 방식)으로 갚으면 월 약 297만원입니다.

84㎡A 5~9층에서는 세입자 보증금이 잔금대출액 5억 7,533만원을 넘어야 잔금대출 경로보다 입주 때 내 돈이 줄어듭니다.

• 보증금이 4억원이면 내 돈은 3억 8,080만 5천원이어서, 잔금대출 경로보다 1억 7,533만원이 더 필요합니다.
• 보증금 3억~6억원은 계산을 위한 가정값이며 시흥의 전세 시세가 아닙니다.
• 잔금대출액은 집값의 70%와 소득으로 정해지는 한도 중 작은 쪽입니다. 소득 한도는 DSR(한 해에 갚는 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율) 40%와 스트레스 금리 3%로 구합니다 (금융위원회 2025.10.15).
• 스트레스 금리는 미래 금리 상승에 대비해 한도를 계산할 때만 더하는 가상의 금리입니다. 금리는 한국은행이 2026년 8월에 집계한 평균 4.66%에 3%를 더한 7.66%를 쓰고, 상환 방식은 30년 원리금균등, 다른 대출은 없다고 가정했습니다.
• 연소득 7,000만원이면 잔금대출 경로의 내 돈이 4억 5,226만 5천원이고, 보증금 4억원 경로는 3억 8,080만 5천원이어서 7,146만원이 덜 듭니다.

잔금대출을 받고 전입한 집을 나중에 임대할 수 있는지는 대출받는 은행의 전입 추가약정서 조문으로 정해지며, 약정서의 6개월 기산일과 전입 증빙, 위반 조건을 읽어야 판단할 수 있습니다.

• 한국경제(2025.8.6)는 입주 예정자의 말을 인용해 「잔금 대출을 받으면 무조건 입주해야 해요.」라고 전했습니다.
• 2026년 4월 1일 발표된 금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」은 전입 의무를 임대차계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예한다고 했지만, 그 대상은 토지거래허가를 받아 다주택자의 주택을 사는 무주택자입니다. 분양 잔금대출은 이 대상으로 정해진 것이 아닙니다.
• 분양 잔금대출은 전입 기한도 은행 약정서가 정하는 6개월을 따릅니다.

84㎡A 5~9층 기준으로 내 세대가 6개월 안에 전입할 수 있고 연소득이 약 1억 2,259만원 이상이면 잔금대출이, 연소득이 낮고 현금 보증금을 줄 세입자를 잔금일에 구할 수 있으면 세입자 보증금이 입주 때 내 돈을 더 줄여 줍니다.

• 잔금대출이 맞는 경우: 직접 입주해 살 계획이고 소득이 충분할 때입니다. 5억 7,533만원을 빌리면 내 돈이 2억 547만 5천원이고 월 상환액은 약 297만원입니다. 반대로 6개월 안에 전입하지 못하면 대출금 전액의 상환 요구와 이후 3년의 주택 관련 대출 제한을 감수해야 합니다.
• 보증금이 맞는 경우: 연소득이 낮아 잔금대출이 적게 나오고 보증금이 그 금액보다 클 때입니다. 연소득 7,000만원인 사람이 4억원 보증금을 받으면 7,146만원을 아낍니다. 반대로 보증금은 계약이 끝나면 돌려줄 돈이라 내 돈이 줄었다기보다 빌린 돈에 가깝고, 현금 보증금을 줄 사람을 구하지 못하면 모자란 만큼이 내 돈이 됩니다.
• 내 돈으로 완납한 뒤 임대하는 경우: 중도금을 이미 내 돈으로 냈다면 입주 때 낼 돈은 잔금 2억 8,766만 5천원뿐이어서, 보증금 3억원이면 잔금을 모두 내고 1,233만 5천원이 남습니다. 중도금을 대출로 냈다면 7억 8,080만 5천원 전액이 필요합니다.