1주택자 전세대출 보증비율 70%로 축소, 2027년 1월 1일 시행 정리
기준일: 2026년 10월 2일 · 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026년 8월 13일 발표) 기준
2027년 1월 1일부터 1주택자의 전세대출 보증비율이 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 낮아지고, 무주택자는 현행 그대로입니다.
- 보증비율이 무엇이고 누구에게 얼마나 바뀌는지
- 같은 날 시행되는 '비거주 1주택자' 제한의 대상과 예외
- 내가 어디에 해당하는지, 아직 확인되지 않은 것은 무엇인지
무엇이 바뀌었나요?
1주택자의 전세대출 보증비율이 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 10%p 낮아집니다. 무주택자의 보증비율은 현행과 같습니다. 시행 시기는 2027년 1월 1일입니다.
전세대출 보증비율은 대출을 받은 사람이 갚지 못할 때 보증기관이 금융회사에 대신 갚아 주는 비율입니다. 보증기관은 주택금융공사(주금공), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)입니다. 대출을 보증금의 몇 %까지 받을 수 있는지를 뜻하는 대출한도와는 다른 개념입니다.
| 구분 | 이전 (현행) | 이후 (개선) | 시행 시기 | 출처 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택자, 수도권·규제지역 | 80% | 70% | 2027년 1월 1일 | 금융 종합대책 10쪽 |
| 1주택자, 그 외 지역 | 90% | 80% | 2027년 1월 1일 | 금융 종합대책 10쪽 |
| 무주택자, 수도권·규제지역 | 80% | 80% (변경 없음) | - | 금융 종합대책 10쪽 |
| 무주택자, 그 외 지역 | 90% | 90% (변경 없음) | - | 금융 종합대책 10쪽 |
※ 보증기관의 내규를 개정하는 방식으로 시행됩니다. 보증기관별 세부 기준은 각 기관의 공지에서 확인해야 합니다.
보증비율이 낮아지면 무슨 일이 생기나요?
보증비율이 낮아지면 같은 대출에서 보증기관이 책임지는 몫이 줄고, 금융회사가 지는 몫이 늘어납니다. 아래는 대출 2억원을 전부 갚지 못하는 경우를 가정한 단순 계산입니다. 실제 보증 사고의 처리는 약관과 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
| 1주택자 구분 | 보증비율 | 보증기관이 대신 갚는 몫 | 금융회사가 지는 몫 |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역, 현행 | 80% | 1.6억원 | 0.4억원 |
| 수도권·규제지역, 개선 | 70% | 1.4억원 | 0.6억원 |
| 그 외 지역, 현행 | 90% | 1.8억원 | 0.2억원 |
| 그 외 지역, 개선 | 80% | 1.6억원 | 0.4억원 |
그림. 대출 2억원을 갚지 못하는 경우의 몫 가정 계산 (출처: 금융위원회 금융 종합대책 10쪽, 기준일 2026-10-02)
금융회사의 몫이 커지는 만큼 대출 심사가 이전보다 보수적으로 이뤄질 수 있다는 전망이 언론에 나왔습니다. 다만 정부 원문에는 대출한도나 금리가 어떻게 달라지는지 적혀 있지 않습니다.
같은 날 시행되는 비거주 1주택자 제한은 무엇인가요?
같은 2027년 1월 1일에 전세대출보증 제한 대상이 '투기적 목적의 비거주 1주택자'까지 넓어집니다. 아래 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규 취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다.
- ① 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자 (부부합산 기준)
- ② 그 주택을 임대차 중인 경우 (본인·배우자의 직계존비속에게 임대하는 경우는 제외)
- ③ 본인도 배우자도 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우
예외도 있습니다. 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 세입자가 있는 집을 임대차계약 승계 조건으로 사서 입주하지 못하는 경우(승계한 계약 종료일까지 만기연장), 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 대출 상환이 어려운 경우 등입니다. 그 밖에 비거주가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하면 신규 취급과 만기연장이 가능합니다.
수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자가 받은 전세대출은 약 9.3조원(6.0만건)이라고 정부 원문에 적혀 있습니다.
나는 어디에 해당될까요?
무주택자는 보증비율이 그대로이고, 1주택자는 보증비율이 낮아집니다. 1주택자 중 세 요건에 모두 해당하는 비거주 1주택자는 전세대출 자체가 원칙적으로 제한됩니다.
| 유형 | 달라지는 점 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 무주택자 | 보증비율 변경 없음 (수도권·규제지역 80%, 그 외 90%) | 해당 없음 |
| 1주택자 (본인 또는 배우자가 내 집에 실거주한 적 있음) | 보증비율 70%(수도권·규제지역) 또는 80%(그 외) | 대출 만기연장 시 적용 방식은 정부 원문에 없어 보증기관 공지 확인 |
| 수도권·규제지역 아파트를 임대 중이고 본인·배우자 모두 실거주한 적 없는 1주택자 | 전세대출 신규·만기연장 원칙 제한, 예외 있음 | 예외 해당 여부는 금융회사 심사로 판단 |
| 수도권·규제지역이 아닌 곳에 집을 가진 1주택자 | 보증비율은 80%로 조정. 비거주 제한은 수도권·규제지역 아파트 보유가 요건이라 해당하지 않음 | 내 집이 규제지역인지 확인 |
| 2027년 1월 1일 이전에 전세대출을 받은 1주택자 | 기존 대출에 언제부터 적용되는지 정부 원문에 없음 | 보증기관 공지 확인 |
내 경우 확인 목록
- ☐ 내가 무주택자인가요? (그렇다면 보증비율 변경 없음)
- ☐ 1주택자라면 내 집이 수도권·규제지역에 있나요?
- ☐ 나 또는 배우자가 내 집에 실거주한 적이 있나요?
- ☐ 내 집을 임대 중인가요?
- ☐ 전세대출 만기가 2027년 1월 1일 이후인가요?
아직 확인되지 않은 것은 무엇인가요?
정부 원문에서 확정되지 않았거나 확인되지 않는 항목은 아래와 같습니다. 이 항목들은 추측하지 않고, 보증기관의 공식 공지가 나오면 이 글을 갱신합니다.
| 항목 | 현재 확인되는 내용 |
|---|---|
| 기존 대출·만기연장 시 적용 방식 | 정부 원문에 없습니다 |
| 보증기관별 세부 기준 | 보증기관 내규 개정으로 시행되며, 개정 내용은 아직 확인하지 못했습니다 |
| 대출한도·금리에 미치는 영향 | 정부 원문에 없습니다. 언론의 전망(심사가 보수적일 수 있음)만 있습니다 |
자주 묻는 질문
무주택자도 보증비율이 낮아지나요?
아니요. 무주택자의 보증비율은 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%로 현행과 같습니다. 낮아지는 대상은 1주택자입니다.
보증비율 70%면 보증금의 70%만 빌릴 수 있다는 뜻인가요?
아니요. 보증비율은 대출을 갚지 못할 때 보증기관이 대신 갚는 비율이고, 보증금의 몇 %까지 빌릴 수 있는지를 정하는 한도와는 다른 개념입니다. 정부 원문에는 대출한도 변경이 적혀 있지 않습니다.
언제부터 적용되나요?
1주택자 보증비율 축소와 비거주 1주택자 제한 모두 2027년 1월 1일 시행 예정입니다. 기존 대출에 대한 적용 방식은 보증기관 공지를 확인하세요.
1주택자는 전세대출을 아예 받을 수 없게 되나요?
아니요. 제한 대상은 수도권·규제지역 아파트를 임대 중이고 본인·배우자 모두 실거주한 적이 없는 비거주 1주택자입니다. 그 밖의 1주택자는 전세대출을 받을 수 있고 보증비율만 낮아집니다.
이미 받은 전세대출도 영향을 받나요?
기존 대출에 적용되는 방식은 정부 원문에 없습니다. 만기연장 시점에 적용될 수 있는지 보증기관 공지를 확인하세요.
청년 전세대출보증 확대와 같은 내용인가요?
다른 내용입니다. 청년특례 전세대출보증은 대상 나이를 만 39세 이하로 넓히는 지원책이고, 이 글의 보증비율 축소는 1주택자에 대한 관리 강화입니다. 청년 쪽은 청년특례 전세대출보증 확대 글에서 정리했습니다.
이어 읽기
출처·기준일
- 금융위원회, 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 9~10쪽, 14쪽, 19쪽, 2026년 8월 13일
- 금융위원회 보도자료, 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」, 2026년 8월 13일 (관계부처 합동) — fsc.go.kr
- 교차 확인: MS투데이, 「비거주 1주택 전세대출 차단…갭투자 조인다」 — mstoday.co.kr
- 작성·확인 기준일: 2026년 10월 2일 · 수정 이력: 2026-10-02 최초 작성
이 글의 문장과 차트는 MARIACAMP(mariacamp.com)가 작성했습니다. 무단 전재·복제·재배포를 금하며, 인용 시 출처(MARIACAMP)를 밝혀 주세요. 인용한 정부 자료의 권리는 각 기관에 있으며 출처를 표기했습니다.