DSR 소득산정 기준 변경, 2027년 1월부터 성과급 받은 해 소득 계산법

기준일: 2026년 10월 2일 · 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026년 8월 13일 발표) 기준

한 줄 결론

2027년 1월부터 DSR 소득은 상승률이 20%를 넘으면 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균으로 계산합니다.

이 글에서 알 수 있는 것

DSR 소득을 어떻게 계산하는지, 무엇이 바뀌는지
소득이 오른 해와 줄어든 해의 인정소득 가정 계산 4개
청년 장래소득 인정기준 고지 의무화와 아직 확인되지 않은 것

20% 초과소득상승률이 넘으면 최근 2개년 평균

30% 초과소득상승률이 넘으면 최근 3개년 평균

2027년 1월시행 예정

무엇이 바뀌었나요?
내 소득은 어떻게 계산되나요?
청년은 소득을 더 높게 인정받을 수 있나요?
나는 어디에 해당될까요?
아직 확인되지 않은 것은 무엇인가요?
자주 묻는 질문

무엇이 바뀌었나요?

2027년 1월부터 DSR을 계산할 때 쓰는 연소득은 모든 소득에 같은 규칙을 적용합니다. 원칙은 최근 1개년 소득이고, 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균으로 계산합니다. 성과급처럼 한 해에 몰린 소득으로 대출한도가 과하게 커지는 것을 막으려는 취지입니다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 연소득이 높게 잡힐수록 받을 수 있는 대출 규모가 커지기 때문에 소득을 어떻게 계산하느냐가 중요합니다. 2개년 평균은 최근 두 해의 소득을 더해 반으로 나눈 값입니다.

구분	이전 (현행)	이후 (개선)	시행 시기	출처
근로소득	소득변동률과 무관하게 최근 1개년 소득	최근 1개년 소득. 상승률 20% 초과 시 2개년 평균, 30% 초과 시 3개년 평균	2027년 1월	금융 종합대책 11쪽
근로소득 외 소득	최근 1개년 소득. 소득변동률(최근 2개년) 20% 초과 시 2개년 평균	근로소득과 같은 규칙 적용 (20% 초과 2개년, 30% 초과 3개년 평균)	2027년 1월	금융 종합대책 11쪽
소득이 감소하는 경우	-	최근 1개년 소득으로 연소득을 산정해 보수적으로 심사	2027년 1월	금융 종합대책 11쪽

※ 시행세칙 개정과 전산개발을 거쳐 시행됩니다. 소득상승률을 어떤 식으로 계산하는지는 정부 원문에 적혀 있지 않습니다.

내 소득은 어떻게 계산되나요?

아래는 소득이 오르거나 줄어든 네 가지 가정입니다. 사례 A~C는 2년 전과 1년 전 소득이 같다고 두고, 증가율은 전년 대비로 계산했습니다. 정부 원문에 상승률 계산식이 없어서, 어떤 방식으로 계산해도 같은 구간이 되는 사례만 골랐습니다.

사례	2년 전	1년 전	최근 연도	전년 대비	적용 방식	개선 후 인정소득	현행 인정소득(근로소득)
A	8,000만원	8,000만원	9,000만원	+12.5%	최근 1개년	9,000만원	9,000만원
B	8,000만원	8,000만원	10,200만원	+27.5%	2개년 평균	9,100만원	10,200만원
C	8,000만원	8,000만원	12,000만원	+50%	3개년 평균	9,333만원	12,000만원
D	12,000만원	12,000만원	10,000만원	감소	최근 1개년	10,000만원	10,000만원

소득 변화 4가지 사례에서 최근 연도 소득과 개선된 기준의 인정소득을 비교한 가로 막대 차트. 소득이 9,000만원이면 인정소득 9,000만원, 10,200만원이면 2개년 평균 9,100만원, 12,000만원이면 3개년 평균 9,333만원이고, 소득이 12,000만원에서 10,000만원으로 줄면 10,000만원

그림. 소득 변화 4가지 사례의 인정소득 가정 계산 (출처: 금융위원회 금융 종합대책 11쪽, 기준일 2026-10-02)

사례 C에서 최근 연도 소득은 1억2,000만원이지만 인정소득은 9,333만원으로 계산돼 약 2,667만원 낮아집니다. 같은 사례를 현행 근로소득 기준으로 보면 1억2,000만원이 그대로 인정됩니다. 이 숫자는 소득 계산 예시이며, 대출한도는 다른 조건에 따라 달라집니다.

현행 기준에서도 근로소득 외 소득은 변동률이 20%를 넘으면 이미 2개년 평균을 썼습니다. 이번에 달라지는 점은 근로소득도 같은 규칙을 적용받고, 30%를 넘으면 3개년 평균까지 쓴다는 것입니다.

청년은 소득을 더 높게 인정받을 수 있나요?

무주택 청년 근로자가 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 때는, 앞으로 소득이 늘어날 가능성을 반영하는 장래소득 인정기준으로 소득을 계산할 수 있습니다. 이 제도는 2021년 7월부터 있었지만 금융회사가 자율로 적용해서, 차주가 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았습니다. 장래소득은 차주 연령, 대출 만기, 금융회사 내부 지침 등에 따라 다르게 계산됩니다.

개선안은 금융회사가 차주에게 적용 가능 여부와 적용 시 대출한도를 반드시 알려 주도록 하는 것입니다. 정부 원문의 예로, 연소득 4,000만원이고 만 30세인 차주가 DSR 40%로 30년 만기 주택담보대출을 받으면 한도가 12.5% 올라갑니다. 시행 시기표에는 2026년 8월 31일로 적혀 있습니다.

※ 시행 시기표 기준이며, 실제 시행 여부와 안내 방식은 금융회사 안내로 확인해야 합니다. 출처: 금융 종합대책 15쪽

나는 어디에 해당될까요?

소득이 꾸준한 사람은 계산이 달라지지 않고, 최근 연도에 소득이 20% 넘게 오른 사람부터 평균 방식이 적용됩니다. 무주택 청년 근로자는 장래소득 적용 여부를 안내받을 수 있습니다.

유형	달라지는 점	확인할 것
성과급·상여 등으로 최근 소득이 크게 오른 직장인	상승률 20% 초과 시 2개년 평균, 30% 초과 시 3개년 평균	내 상승률 구간, 소득 자료가 3년 미만일 때의 처리(원문에 없음)
소득이 꾸준한 사람 (상승률 20% 이하)	최근 1개년 소득을 그대로 사용 (현행 근로소득과 같음)	해당 없음
소득이 줄어든 사람	줄어든 최근 1개년 소득으로 보수적으로 심사	해당 없음
근로소득 외 소득이 있는 사람	20% 초과 시 2개년 평균은 현행과 같고, 30% 초과 시 3개년 평균이 추가	시행세칙 확인
무주택 청년 근로자 (주택 구입 주택담보대출)	장래소득 인정기준 적용 가능 여부와 한도를 금융회사가 고지	대출 상담 시 안내 확인

내 경우 확인 목록

☐ 최근 연도 소득이 전년보다 20% 넘게 올랐나요?
☐ 30%를 넘게 올랐나요? (넘으면 3개년 평균)
☐ 소득 자료가 3년 이상 있나요? (3년 미만일 때의 처리는 원문에 없음)
☐ 무주택이고 주택 구입용 주택담보대출을 알아보는 청년 근로자인가요?
☐ 대출 신청 시점이 2027년 1월 이후인가요?

맑은 하늘 아래 깨끗한 신축 빌라 위로 '2027년 1월' 문구가 함께 있는 일반 장면

아직 확인되지 않은 것은 무엇인가요?

정부 원문에서 확정되지 않았거나 확인되지 않는 항목은 아래와 같습니다. 이 항목들은 추측하지 않고, 시행세칙이나 금융회사 안내가 나오면 이 글을 갱신합니다.

항목	현재 확인되는 내용
소득상승률 계산식	정부 원문에 없습니다. 전년 대비 증가율인지 최근 연도 소득 기준인지는 확인하지 못했습니다
소득 자료가 3년 미만인 경우	정부 원문에 없습니다 (입사 2~3년 차 등)
적용되는 대출의 범위	원문에 'DSR 소득산정 기준'으로만 적혀 있어 세부 범위는 시행세칙 확인이 필요합니다
정확한 시행 일자	2027년 1월까지만 적혀 있고 일자는 없습니다
대출한도에 미치는 영향	한도는 소득 외 조건에도 달라져 이 글에서는 단정하지 않습니다

자주 묻는 질문

성과급을 많이 받으면 대출을 못 받나요?

아니요. 소득이 크게 오른 해의 소득을 그대로 쓰지 않고 평균으로 계산할 뿐이며, 대출이 막히는 것은 아닙니다. 인정소득이 낮아지면 DSR 기준 안에서 받을 수 있는 규모가 줄어들 수 있습니다.

20%와 30%는 무엇을 기준으로 계산하나요?

정부 원문에는 소득상승률의 계산식이 적혀 있지 않습니다. 이 글의 가정 계산은 전년 대비 증가율로 계산했고, 어떤 방식으로 계산해도 같은 구간이 되는 사례만 골랐습니다.

7월 보도에서는 20%만 넘어도 3년 평균이라고 했는데요?

2026년 7월 15일 업무보고 당시 보도는 소득이 20% 이상 늘면 3년 평균을 적용하는 방안을 전했습니다. 8월 13일 대책 원문은 20% 초과면 2개년 평균, 30% 초과면 3개년 평균으로 적고 있어 이 글은 8월 13일 원문을 따랐습니다.

소득이 줄어든 경우는 어떻게 되나요?

소득이 감소하는 경우에는 최근 1개년 소득으로 연소득을 산정해 보수적으로 심사한다고 정부 원문에 적혀 있습니다. 이전 해의 높은 소득과 평균을 내지 않습니다.

언제부터 적용되나요?

소득산정 기준 변경은 2027년 1월 시행 예정입니다. 청년 장래소득 인정기준 고지 의무화는 시행 시기표에 2026년 8월 31일로 적혀 있습니다.

입사 2~3년 차는 어떻게 계산하나요?

소득 자료가 3년 미만일 때의 처리는 정부 원문에 없습니다. 시행세칙이나 금융회사 안내를 확인해야 합니다.

이어 읽기

출처·기준일

금융위원회, 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 11쪽, 15쪽, 19쪽, 2026년 8월 13일
금융위원회 보도자료, 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」, 2026년 8월 13일 (관계부처 합동) — fsc.go.kr
교차 확인: 아시아경제, 「[업무보고]고액 성과급 '뻥튀기' 효과 차단…성과급 DSR 반영 2년→3년」, 2026년 7월 15일 — view.asiae.co.kr
작성·확인 기준일: 2026년 10월 2일 · 수정 이력: 2026-10-02 최초 작성